확정일자 의미? 주택 임대차 기간 2년 미만으로 가능한가?

질문

 

주택임차인이 우선변제를 받으려면 확정일자라는 것을 받아야 하는데 확정일자가 무엇인가요.

 

답변

주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면, 주택임차인은 같은 법 제3조 제1항에 규정된 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다. 

 

여기서 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하거나 임차 날짜를 변경하는 것을 방지하고자 만든 제도입니다(대법원 1999.6.11, 선고, 99다7992, 판결).

확정일자란, 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 가리키고, 확정일자 있는 증서란, 위와 같은 일자가 있는 증서로서 민법 부칙 제3조 소정의 증서를 말합니다. (대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879).

주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)·군·구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 "확정일자부여기관"이라 한다)이 부여합니다(주택임대차보호법 제3조의 6).

※ 주의 : 사례에 대한 답변은 법령이나 판례 등의 변경으로 내용이 바뀔 수 있으므로 구체적인 사안에 대해서는 반드시 대한법률구조공단 상담(전화상담은 국번없이 ☎ 132) 등을 통해 다시 한 번 확인하시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

질문

저는 해외유학이 1년 이후에 예정되어 있기 때문에 1년 동안만 아파트를 임차하여 살고 싶은데 주위 사람들 말로는 「주택임대차보호법」이 임대차기간을 2년 미만으로 약정하더라도 2년 동안은 살아야 한다고 합니다. 이것이 사실인지요?

 

답변

임대차기간에 관하여 「주택임대차보호법」 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제10조에 의하면 “이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”라고 규정하고 있습니다.

이에 관하여 판례도 ”기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.”고 규정하고 있는 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항은, 같은 법 제10조가 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.“고 규정하고 있는 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다 할 것인바(위 1999. 1. 21.자 법률개정으로 위 법 제4조 제1항에 “다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.“는 명문의 단서규정이 신설되었다), 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결).

그러므로 귀하가 집주인과 합의하여 주택임대차의 기간을 2년 미만의 기간 즉, 1년으로 정하여 임대차계약을 체결한 경우 귀하는 그 약정기일에 임대차가 종료하였음을 주장하여 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다 할 것입니다. 

 

반면에 귀하가 주택임대차 계약기간을 1년으로 정하여 계약을 체결하고서도 2년간 거주하겠다고 주장할 경우에는 임대인이 2년 미만의 약정기간 즉, 1년의 기간이 만료되었음을 주장하여 귀하에게 임차주택의 명도를 청구할 수는 없을 것입니다.

따라서 귀하는 사정에 따라 2년 미만으로 정한 약정기간을 주장하거나 또는 「주택임대차보호법」이 보호하고 있는 최소한의 주거안정기간인 2년의 기간 중 어느 하나를 선택하여 주장할 수 있을 것으로 보입니다.

※ 주의 : 사례에 대한 답변은 법령이나 판례 등의 변경으로 내용이 바뀔 수 있으므로 구체적인 사안에 대해서는 반드시 대한법률구조공단 상담(전화상담은 국번없이 ☎ 132) 등을 통해 다시 한 번 확인하시기 바랍니다.

 

 

출처는 대한법률구조공단입니다.