묵시적 갱신된 주택 임대차계약 기간은? 계약기간 만료 전 이사하면 월세는?

질문

 

저는 임차주택을 임차보증금 5,000만원에 계약기간 2년으로 정한 임대차계약을 체결하고 거주하였습니다. 

 

그런데 집주인은 위 임대차기간이 만료할 당시에는 아무런 의사표시를 하지 않고 있다가, 약정된 임대차기간이 만료한 후 6개월이 경과한 지금에서야, 저에게 위 주택을 자기가 사용하여야 한다고 하면서 위 주택의 명도를 요구합니다. 

 

이 경우 저는 위 주택을 집주인에게 명도 해야 하는지요?

 

답변

계약의 갱신에 관하여 「주택임대차보호법」 제6조 제1항 및 제2항은 “①임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제4조 제1항은 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.

그러므로 「주택임대차보호법」상 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 존속기간은 2년이므로, 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 존속기간은 2년으로 보아야 할 것입니다.

판례도 “주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 같은 법 제6조 제2항, 제4조 제1항에 따라 2년으로 된다.”라고 하였습니다(대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결, 1992. 1. 17. 선고 91다25017 판결).

따라서 귀하는 1년 6개월은 더 거주할 수 있을 것으로 보입니다.

참고로 같은 법 제6조의2 제1항 및 제2항은 “제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.”라고 규정하여 묵시적으로 갱신된 주택임대차에서 임대인이 해지를 원할 경우와 임차인이 해지를 원할 경우를 다르게 규정하고 있습니다.

※ 주의 : 사례에 대한 답변은 법령이나 판례 등의 변경으로 내용이 바뀔 수 있으므로 구체적인 사안에 대해서는 반드시 대한법률구조공단 상담(전화상담은 국번없이 ☎ 132) 등을 통해 다시 한 번 확인하시기 바랍니다.

 

 

 

 

질문

저는 甲소유 주택을 보증금 500만원에 매월 10만원의 월세를 내기로 하고 2년 기간으로 계약하고 살던 중, 1년 6개월 후 개인적인 사정으로 이사를 하게 되었습니다. 

 

그 후 6개월이 지나 계약기간이 만료하여 저는 甲에게 보증금 500만원을 반환하여 달라고 요구하였고, 甲은 6개월 간 지급하지 않은 월세 60만원을 공제하고 440만원만 돌려주겠다고 합니다. 

 

물론, 제가 그 주택에서 나올 때는 비어있는 주택이었으나, 제가 나오고 1개월 정도 있다가 甲은 보증금과 월세를 올려서 다른 사람에게 임대하였는데, 이 경우 저는 60만원 전부를 돌려받을 수 없는지요?

 

답변

임차인의 개인사정으로 계약기간 중 계약을 해지하고자 하는 경우 계약 당시 해지권을 유보하지 않았다면 임차인이 일방적으로 해지할 수 없다 할 것이므로, 임차목적물이 제3의 임차인에게 임대되어 사용되고 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 당초의 계약내용대로 이행하든지 남은 월세를 주고 합의해지를 하여야 할 것입니다.

그러나 위와 같이 귀하가 임대차계약기간만료 전에 일방적으로 주택을 비워주었고, 甲이 1개월 가량 지난 후 새로운 임차인에게 다시 임대한 경우에는 甲이 귀하와의 계약해지를 묵시적으로 승인하였다고 볼 수도 있고, 그렇지 않다고 하더라도 甲은 위 주택에 새로운 임차인이 입주한 이후부터 계약기간만료시까지는 임차료를 이중으로 받게 되므로 그 부분은 부당이득이 되는 것으로 보아야 할 것입니다.

따라서 귀하는 보증금 500만원 중에서, 甲이 위 주택을 새로운 임차인에게 월세를 놓지 못했던 1개월간의 월세 10만원과 이에 대한 연 5푼 비율의 지연이자 상당을 공제한 나머지 금원을 돌려받을 수 있을 것으로 보입니다.

※ 주의 : 사례에 대한 답변은 법령이나 판례 등의 변경으로 내용이 바뀔 수 있으므로 구체적인 사안에 대해서는 반드시 대한법률구조공단 상담(전화상담은 국번없이 ☎ 132) 등을 통해 다시 한 번 확인하시기 바랍니다.

 

 

출처는 대한법률구조공단입니다.