임대인이 집을 파손하는데 임대차계약 해지할 수 있는지? 윗층 베란다 누수로 천장에 물이 샐 때 대처는?

질문

 

저는 아파트를 소유하고 있는데 2014. 5. 20.경 乙과의 사이에 임대차보증금 2,000만 원, 임대차기간 2014. 6. 1.부터 2016. 5. 30.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였으며 그 후 출국하여 중국에서 2년간 체류하다 2016. 7월에 입국하였습니다. 

 

그런데 알고 보니 乙은 아파트에 이사한 이후 부부싸움을 하여 방문을 3개와 부엌 싱크대 등을 모두 부수고 관리비도 거의 지급하지 않아 그 연체액이 200만원에 이른 상태입니다. 

 

제가 귀국하기 전에 임대차계약이 이미 갱신되어 임대차기간이 2년이나 남아다고 하는데, 수리비와 연체된 관리비를 보증금에서 공제하고 즉시 나가라고 할 수 있을까요.

 

답변

임대차계약에 있어서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 관한 임차인의 모든 채무를 담보합니다. 

 

따라서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. 

 

그리고 임차인이 임대차목적물을 사용·수익하는 동안 그 사용·수익을 위하여 그 목적물에 관하여 발생한 관리비·수도료·전기료 등 용익에 관한 채무는 임대차계약에서 달리 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대차관계의 성질상 임대차보증금에 의하여 담보되는 임차인의 채무에 속한다고 할 것이라는 것이 판례의 입장입니다(대법원 2012. 6. 28. 선고 2012다19154 판결, 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조).

한편, 「주택임대차보호법」 제6조는 제1항은 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다”라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 다만 같은 조 제3항은 “2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다”고 합니다.

따라서 사안의 경우 乙은 임대차 목적물인 아파트를 고의로 파손한바, 임차물보관의무를 현저히 위반한 경우에 해당하여 「주택임대차보호법」 제6조 제1항이 적용되지 않습니다. 

 

귀하는 즉시 乙에게 내용증명이나 문자메시지 등으로 임대차계약 해지통지를 하여 아파트에서 나갈 것을 요구할 수 있고, 을이 아파트를 인도해 주면 그와 동시에 연체된 관리비와 방문, 부엌 집기 수리비 등을 공제한 나머지 임대차보증금만 돌려주면 될 것으로 생각됩니다.

※ 주의 : 사례에 대한 답변은 법령이나 판례 등의 변경으로 내용이 바뀔 수 있으므로 구체적인 사안에 대해서는 반드시 대한법률구조공단 상담(전화상담은 국번없이 ☎ 132) 등을 통해 다시 한 번 확인하시기 바랍니다.

 

 

 

질문

계단형 오피스텔에서 위층 베란다에서 누수가 발생하여 아래층 천장에 물이 새고 있습니다. 이에 대해 윗층 입주자와 관리소 측이 서로 책임을 전가하고 있는 상황입니다. 베란다 누수로 인한 손해배상을 누구에게 청구하여야 할까요?

 

답변

누수의 원인인 건물의 하자가 공용부분에 있다면 관리단에게, 전유부분에 있다면 원칙적으로 윗층 집주인에게 손해배상을 청구하여야 할 것입니다. 

 

다만 베란다가 전유부분인지, 공용부분인지에 대해 판례는 정립되어 있지 않은 상태입니다. 

 

베란다를 전용부분이라고 봐야한다는 판결(서울행정법원 2014. 10. 17. 선고 2014구합7435 판결)과, 공용부분으로 봐야한다는 판결(수원지방법원 2010. 5. 27. 선고 2009구합3355 판결 등)이 동시에 존재하고 있습니다. 

 

통상 베란다, 발코니라고 칭해지는 부분을 일괄적으로 전유부분인지 공용부분인지 판단하기는 어려우며, 구체적인 건물 구조에 따라 결론이 달라질 수도 있습니다. 

 

다만 대법원은 "집합건물의 어느 부분이 전유 부분인지, 공용 부분인지 여부는 …(중략)… 구분소유가 성립한 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유 부분인지 공용 부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없는 것이며, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 하는 것”이라고 판시한 바 있습니다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95949 판결, 대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결). 

 

만일 베란다를 오로지 윗층을 통해서만 접근할 수 있고, 구조상 오로지 윗층 입주자의 편의를 위해 제공된 것으로 볼 수 있다면 베란다를 윗층의 전유 부분에 해당하는 것으로 판단할 여지가 높을 것으로 생각됩니다.

※ 주의 : 사례에 대한 답변은 법령이나 판례 등의 변경으로 내용이 바뀔 수 있으므로 구체적인 사안에 대해서는 반드시 대한법률구조공단 상담(전화상담은 국번없이 ☎ 132) 등을 통해 다시 한 번 확인하시기 바랍니다.

 

 

 

출처는 대한법률구조공단입니다.